人民楼视丨22城首轮集中供地收官 “房地价联动”凸显稳市作用
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近日，随着武汉首轮集中土地供应的结束，历时近3个月、覆盖全国22城的首轮集中供地收官。
对于房企而言，供地集中化不仅改变着其当年拿地规划，对于资金使用效率、杠杆平衡及运营风险等方面亦影响重大。
与以往相比，供地集中化将会带来哪些变化，呈现出哪些特点，将对各规模房企带来哪些影响？多位专家向《人民楼视》栏目表示，更加严格的土拍举措有效抑制了房价的过快上涨，保证了土地出让市场的健康发展。而被供地集中化“打乱”了拿地节奏的各大房企，则面临着资金实力、运转效率、杠杆平衡等多重挑战。但也为房企整合上下游资源、优化内部资源配置提供了一次重要的契机。
22城住宅用地供应量增加 市场热度分化持续
目前，22城首轮集中供地数据已全部出炉。与往年相比，22城整体溢价率得到了有效的控制。
根据贝壳研究院统计，上半年22城首轮集中供地总计成交住宅用地（含综合用地）878宗地块，成交用地面积约5037公顷、规划建筑面积1.11亿平方米、土地价款总计1.07万亿元，综合溢价率达15.1%。
按区域划分来看，城市热度分化依然显著，“南热北冷”现象较为明显，其中以长三角区域热度最高。
北京首批集中供地备受瞩目。图片来源：新华网
数据显示，北京、上海与广州等一线城市首批成交占全年用地比例位列前三，分别高达56.3%、40.4%以及40%。杭州与北京是首批集中供地成交金额最高的两个城市，均破千万。厦门、深圳、郑州、青岛与长春等城市首批供地不及全年住宅用地供应的20%，预计后期供应规模将明显加强。
在溢价率方面，“南热北冷”依然成立。杭州72%的地块以“竞自持”的方式成交；北京1/3的地块进入报高标准商品住宅建设方案阶段；宁波29宗成交住宅用地中有19宗触顶或摇号。与之相比的是，长春、青岛的市场热度一般。长春38宗成交用地有66%的宗地以底价成交。青岛延续勾地模式，出让的55宗地中有54 宗以底价成交。
对于分化原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，土拍实际上与城市基本面有关，也造成了企业对于各个城市的投资价值判断的趋同。总体看，土地市场总体上呈现稳定态势，各类炒作现象也得到明显抑制。
各地创新土拍规则 稳定价格作用凸显
限地价、竞自持、触顶摇号……在此次两集中供地（即集中发布出让公告、集中组织出让活动）中，不少地方政府围绕“房住不炒”定位，创新推出多项“稳价”举措。“限地价 控房价 竞配建/竞自持”成为多数城市标配。
据了解，苏州、上海、郑州等部分城市采用“一次性报价”规则，并设定政府指导价格，相应标的最终将由最接近指导价格的竞价方所得。此举不仅通过控制溢价率达到稳地价效果，且一次性报价后并非价高者得，避免了土地成交过于集中在个别房企，有效实现公平竞争。
具体来看，上海在首轮集中供地中，分别设置了地块起始价、中止价和最高报价，并将最高溢价率限定为10%。当报价低于中止价时，则价高者得。若高于终止价，将进入一次性书面报价环节。一次性书面报价不得超过最高报价。最终，地块将由最接近一次性书面报价平均价的竞标者竞得。此举不仅打破了“价高者得”的规律，也尤为考验房企对地块的测算能力，有效实现公平竞争。
亿翰智库报告指出，集中供地有四大政策相辅相成，从而控制土地市场热度。除了高自有资金监管外，集中供地实施“房价、地价联动机制”，通过“锁死”地价来稳定房价，同时也保障了房企一定的利润空间，整体符合国家政策逻辑“稳地价、稳房价、稳预期”。这一系列政策及配套措施或将成为其他城市制定土拍政策的模板。
值得关注的是，在土地使用方面，一些城市对保障性住房的供给明显增大，部分土地设置了配建保障房建设比例的硬性条件。这意味着，房企若想顺利拿地并承建相应住宅项目，也需对应承担一定比例的保障性住房建设工作。
以深圳为例，在深圳本次集中供地出让的6宗地块中，有三宗地块明确注明需“竞配建只租不售人才房”。根据《深圳市2021年度建设用地供应计划》，2021年深圳将计划供应居住用地363.3 公顷，其中公共住房用地214公顷，占比近六成。武汉虽未在拍地规则上对地价进行限制，但在多数地块出让公告里标明基础配建、保障房、产业引入等需求，定向性明显。
西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登向《人民楼视》表示，新的措施总体上有效抑制了房价的过快上涨，保证了土地出让市场的健康发展。但需要重视的是，该类限价政策在部分热点城市实施效果有限，不少热点城市或热点板块依然出现了大面积的“熔断”现象。
“地方政府需要根据本次集中土地拍卖中出现的现象，不断动态优化其供地方案和地拍卖政策，以促进土地市场在空间与结构层面都能实现供需平衡。”
供地“变奏”房企运营能力受考验
集中供地改变了房企的拿地节奏，无形中也考验着各家房企的资金实力和运转能力。
穆迪副总裁、高级分析师黎锦雄称，与规模较小的同业相比，财力更为雄厚的大型开发商拥有更多资金和流动性可用于购入最理想的地块。“这种差异将加速行业整合。”
面对前期集中拿地和后期集中开发的运营风险，“联合拿地”成为不少房企在此轮集中供地中的策略之一。
据贝壳研究院高级分析师潘浩介绍，盘点首轮22城集中供地中最爱联合拿地的10家房企，滨江集团以67%的联合比例领跑榜单，其后金科、卓越、首开均保持60%（含）以上的联合拿地比例。
“本次多地集中供地改革，对房地而言无疑是一种新的挑战。” 姜先登表示，大量中小型房企受资金压力影响，普遍拿地积极性不高。未来受集中供地政策影响，房企的拿地策略将会进一步分化，主要一二线城市的土地拍卖可能将成为各大头部房企间的博弈，而中小型房企的竞争标的将主要集中非核心城市。
尽管供地集中化对房企带来的挑战不小，但也为房企整合上下游资源、优化内部资源配置提供了重要契机。
“在‘三道红线’之下，房企规模相对固化，处于不同条件下的房企正在进行不同的尝试，特别是中游房企，更加强调细分市场的挖掘和中短期市场行情的准确把握。”潘浩说。
姜先登认为，房企需要在项目规划设计、建筑施工、项目销售等多个环节进行优化，以满足大量项目同步推进的要求。与此同时，各家房企间应加大在项目规划设计、员工培训等环节的合作，以实现优势互补，资源共享，从而顺利适应新环境下的市场格局。
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